比柏士 - 東京記事、日本旅遊、日本生活

我最近真的幾乎是有求必應，不過這個主題我以前也算讀過一些相關的知識，我就粗略地跟大家稍微分享一些基本的資訊。

大家應該多少都知道，以前在泡沫時期，日本東京的房地產飆漲到總市價可以把整個美國買下來，但是很多人都沒去多瞭解一下，那經過了二十年來，東京的房地產變成怎樣了呢？

答案其實很簡單，除了某些熱門地帶以外，通通都是暴跌、長跌、緩跌。許多當年用貸款買在高點的人，經過了這麼多年，付了這麼多年的貸款，好不容易狠下心來把房子賣了，結果還倒欠一大筆銀行貸款的都大有人在。也因為長期的下跌趨勢，基本上日本人置產的心態和台灣人有些不同，一般人普遍不會去幻想買了房子，以後還有可能以更高的價格賣出。況且日本人很喜歡買新屋，若再考量到新屋的折舊率，要想靠房產漲價賺一筆，那更可謂是不可能的任務。

不過最近這種情況有點改變，大部分的原因都是在安倍政權的經濟政策上，姑且不論經濟成長會不會修成正果，但光就通膨目標這方面來說，不動產是資產保值的最佳方法之一，加上日本消費稅即將調漲，這麼大筆的交易差個3-5％會有多驚人，也導致許多人提前在最近置產。

這使得目前日本都會區的房地產交易相當熱絡，前不久日經商業週刊還特別專題報導「沸騰的不動產」，文中提到大家搶著買熱門地帶的房子，許多人對之後房價上揚的期待也相當高，這導致了首都圈不動產的難得盛況。從經濟學最基本的定理來看，目前需大於供，條件好的房子不僅不容易殺價，被提高價格的情況也相當常見。

那日本房地產的春天真的到了嗎？

仍然很難定奪，不過可以確定的是，日本地價跌了這麼多年，就算日本人口邁向老年少子化，但都會區的需求應該是不會消退，未來會不會急漲或緩漲，沒人知道，但是要再跌也應該跌不到哪去了。

說說我個人完全主觀的意見。

在日本置產好不好？

對投機客來說，這地方沒啥吸引力。對投資客或想來定居的人來說，在日本置產真的是好到無法形容。

簡單說幾個好處。

氣候佳、地理位置佳、治安好、大廈管理良好、價格相對合理、回收率高...等等。

不管是自住或當包租公或婆，在日本置產都相當迷人，自己住的話，我想大家光靠一個我喜歡日本就足夠說服自己了。我來說說買來當包租公或婆的好處。

從日本現行的租賃條例與習慣來看，日本真的是「房東最大」的國家，簡單來說，就是在日本當房東真的很爽。

在日本想租屋其實並不如一般我們所想像地容易，在規定和收費都有相當難搞和匪夷所思之處。

日本人在找房子不像台灣可能會由房東自己貼告示或上網貼公告，大部分都是交由仲介商去打理，一般來說，仲介費不會算在你頭上，但有些熱門地點或較好的房子，要你付仲介費的也是有可能的。

在日本一開始租屋，除了付租金、押金之外，還多了一個奇怪的名目叫做「禮金」，這個禮金是日本特有的名目，以前日本戰後的房子不多，所以有房東肯租你房子時，房客會給「禮金」來感謝房東肯租房子給自己。

沒想到這傳統就這麼一直流傳到今日，這禮金是用月租為單位計算居多，所以當你看到滿意的房子準備下租時，上面若寫著兩個月，意思就是你要付兩個月的租金來感謝房東肯租給你。

哇哈哈，夠神奇的鬼東西了吧？

更神奇的是，這房子的租賃契約還通常只答應租給你兩年，兩年一到，你還要付「契約金」才能繼續租下去，而這契約金通常就是當初的禮金價。當然若房東說不想租了，你也只能搬出去，這是一定的。

而對外國人來說，在日本租屋要保證人，而這保證人一定要是日本人。重點是大家剛到日本人生地不熟，去哪找個日本人肯保你租房子啊？這擺明就是為難外國人（某些日本人也很頭痛就是了）....所以呢，這又延伸出了一種服務業叫做保證公司，你付錢給保證公司，而保證公司承擔風險來當你的保證人。

沒錯，在日本租個房子困難重重，又要被坑好幾筆....

而退租房子時，房東通常會跟你收清潔費，東扣扣西扣扣，你一開始繳的押金，大概也剩不到多少拿得回來了。

你可以去找不收禮金的房子，但這些房子為啥會不收禮金，通常都真的有其原因在，有不少日本人的想法是租房子付了禮金，一方面是大家都這樣做，另一方面是這也算是一種過濾怪鄰居的方法。有些人更認為好房子收高禮金，讓你可以更合理地要求房間的品質，也比較能確定裡面的房客都有一定的經濟基礎，才能這麼甘願付這麼大筆跟丟到水裡沒兩樣的費用。

在日本當房客，完全是處於弱勢的狀態。

反過來想，你當個房東，若房子的條件還算一般的話，收一個月的禮金也不為過，租房子給人還能拿謝禮，天下哪有這麼爽的事？

有的，就發生在日本。

再來聊一下年回收率，在日本置產出租，大部分都會有將近5％左右的回收率，某些房子更有可能到7-8％，各位想想在台北一千萬的房子，一個月租金能收到多少呢？搞不好連兩萬都不到吧？但在日本，一千萬日幣的中古房子，要收租金4-5萬基本上不算是什麼難事。

我只是舉一些簡單的例子，依資金大小、選擇的區域與未來房屋展望，有很多種組合與變化，但我可以肯定的是，「單就回收率來看」，拿相同的錢在台北當包租公，真的不如拿來日本當包租公。若再考量到日本未來房價會漲的期望，那到日本置產就更具吸引性了。

至於外國人要怎麼到日本置產？

基本上外國人沒在日本待上十年，日本銀行是不可能給你貸款，所以一般外國人要在日本置產都是現金交易居多。不過台灣的有些銀行在日本有分行，其實可以走台灣貸款再轉匯到日本一次付現置產的模式，另外台灣的不動產公司有的在日本也有分店，基本上是講國台語都會通的，再不然也有許多在日的中國、台灣人也在做不動產買賣。

我相信只要你在GOOGLE上面找一下就一定找得到，我個人不喜歡提到店家名稱，恕不提供。

至於在日本買不動產需要繳哪些費用，這說來真的太過複雜，我在這邊講一些比較大的名目和概況，詳細內容請假裝自己是大戶，去問那些會講中文的不動產公司，他們會很詳細跟你解說的。

基本上，仲介費是免不了的，一般來說都是3％，先前說的消費稅目前是5％，但這部分只課房子的部分，土地部分不課消費稅。取得不動產時，你還要付三個稅金，分別是「不動產取得稅」3％，「登錄免許稅」，這比較複雜就不提供數字，以及「印紙稅」，這會依價格不同而不同，一樣不提供數字。

若真要抓個大概值的話，這些有的沒有的手續費和稅金，大概會到成交價的10％左右，這是不準確的估算值，提供參考而已，請別太認真就是了。換句話說，當你資金約三千萬時，你大概找2700萬左右的房子是比較恰當的，詳細投資與金錢方面的事，我就不多說了。同樣的，買哪個地段比較好，我也不太清楚，請用我剛剛說的裝大戶的方式，會有專人為你解說的。

心血來潮打了這麼一大篇，可能有點雜亂，我也真的懶得再編輯整理了，希望上面有各位想要的資訊。